Cosa s'intende per diritti reali?
Per diritti reali si intendono tutti quei diritti soggettivi che attribuiscono al titolare un potere, su una determinata cosa, immediato ed assoluto. In altre parole tali diritti -su cosa- seguono sempre il proprietario-titolare della stessa. Sono caratterizzati: dall' immediatezza ovvero il titolare acquisisce immediatamente il potere sulla cosa senza necessità di intervento altrui; dall' assolutezza ovvero possono essere fatti valere contro qualunque soggetto; dalla tipicità ovvero sono definiti diritti reali sono quelli individuati dalla legge e sono quindi a numero chiuso; dalla patrimonialità ovvero sono valutabili economicamente, pi๠precisamente hanno un prezzo.
Quali sono i diritti reali? Classificazione
Innanzitutto, per ordine di importanza, dobbiamo subito richiamare quello che è il diritto reale per eccellenza ovvero il diritto di proprietà .
A tale diritto pieno dobbiamo affiancare i così detti diritti reali minori (iura in re aliena) di godimento che sono: l' enfiteusi, il diritto di superficie, l' usufrutto, il diritto d' uso, il diritto di abitazione, le servit๠ed infine i diritti reali di garanzia che sono: pegno ed ipoteca.
L' ipoteca è il diritto concesso dal debitore su un proprio bene, a garanzia di un credito, a favore del creditore. In tal caso il creditore, qualora non veda soddisfatto il proprio credito può pignorare il bene e venderlo all' asta per soddisfarsi sul prezzo della vendita. Il pegno, invece, si differenzia dall' ipoteca in quanto 1) può avere ad oggetto solo cose mobili e 2) si perfeziona con il passaggio della cosa dal debitore al creditore.
Il diritto reale su una determinata cosa, consente al titolare di esercitare tutta una serie di diritti sulla stessa che variano a seconda del tipo di diritto reale che si possiede. Per esempio: il diritto reale per eccellenza è il diritto di proprietà , in tal caso, come detta l' art. 832 del codice civile, il titolare del diritto di proprietà può godere e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e nei modi previsti dalla legge. Al diritto di proprietà si affiancano i diritti reali minori, ovvero diritti limitati o parziali che conferiscono al titolare solo alcune facoltà , per esempio il diritto di superficie che consiste nella facoltà per il titolare di edificare al disopra o al di sotto di un fondo altrui una costruzione e di rivendicarne la proprietà . In tal caso si parla di diritto reale minore perchà© il terreno sopra al quale viene edificata la costruzione resta di proprietà altrui. Al pari abbiamo il diritto di usufrutto che consiste nel diritto del titolare di godere di un bene di proprietà altrui, di beneficiarne, di raccoglierne i frutti ma con l' obbligo di rispettare la destinazione economica dello stesso. Tale diritto è caratterizzato dalla temporaneità ovvero non può durare oltre la vita del titolare ovvero dell' usufruttuario. Il diritto di abitazione disciplinato dall' art. 1022 del cod. civ., si tratta anche esso di un diritto reale minore su cosa altrui ovvero il titolare ha il diritto esclusivo di abitare congiuntamente alla propria famiglia una abitazione di proprietà altrui. Il diritto di enfiteusi invece consiste nel diritto da parte di titolare di godere di un fondo altrui, di migliorarlo, ma al contempo di pagarne un canone che può essere tanto economico quanto in derrate. Infine, abbiamo le servit๠che consistono in una limitazione a favore del fondo servente ed a beneficio del fondo dominante. Esempio di servit๠è quella di passaggio, in tal caso infatti, il titolare di tale servit๠(titolare del fondo dominante) ha il diritto di passaggio sul fondo altrui (fondo servente).
Cosa distingue il diritto di proprietà da altri diritti reali?
Il diritto di proprietà è un diritto pieno, esclusivo, su un determinato bene mobile od immobile, e pertanto è definito il diritto reale per eccellenza. Gli altri invece, come elencati sopra, sono diritti reali minori in quanto si costituiscono su cosa altrui e pertanto non sono pieni ed esclusivi come il diritto di proprietà , infatti vengono anche definiti diritti reali limitati.
Diritti di garanzia e godimento: cosa c'è da sapere?
Tali diritti reali sono definiti diritti minori in quanto si vanno ad istaurare su un diritto di proprietà altrui, il quale, a sua volta, subisce delle restrizioni proprio grazie alla presenza di tali diritti reali di godimento o garanzia. Tali diritti sono definiti appunto iura in re aliena ovvero diritti su cosa altrui e quindi sono limitati e parziali. Non è vietato che su proprietà altrui possono coesistere anche pi๠diritti minori, ciascuno con la propria caratteristica e con il proprio contenuto, per un tempo che può essere tanto limitato quanto perpetuo. Infatti, in caso di diritti perpetui, questi non estinguendosi mai, seguono ogni volta il successivo beneficiario-titolare venendo meno in capo al defunto. Ovviamente tali diritti su re aliena sono opponibili a terzi mediante la trascrizione nei registri immobiliari, diversamente saranno comunque opponibili se risultano dall' atto notarile di cessione del bene. Caratteristica fondamentale di tali diritti su re aliena è che questi se non esercitati, a differenza del diritto di proprietà , in 20 anni si estinguono. I diritti di garanzia -pegno ed ipoteca- sono diritti che vengono a nascere affinchà© si garantisca una posizione di credito-debito.Fra le tante garanzie che si possono offrire a chi presta denaro il legislatore ha previsto i diritti reali di garanzia. Anche tali diritti possono essere esercitati in maniera assoluta ed immediata, ovvero contro chiunque e senza l' intervento altrui. L' ipoteca viene in essere con l' iscrizione nei registri immobiliari del luogo ove si trova il bene e tale iscrizione ha durata solo ventennale e può essere rinnovata. Questa può essere di tre tipi: legale, giudiziale, volontaria. L'ipoteca legale è disciplinata dall' art. 2817 c.c. e si ha quando è direttamente la legge che dà al creditore il diritto di ottenere l' iscrizione dell' ipoteca senza il consenso del debitore. L'ipoteca giudiziale disciplinata dall' art. 2818 e ss. del c.c. in tal caso è prevista a favore di chi abbia ottenuto una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro. Questo tipo di ipoteca attribuisce il diritto di iscrivere ipoteca sui beni del condannato anche se la sentenza non è esecutiva o è stata impugnata in appello. Infine abbiamo l' ipoteca volontaria disciplinata dall' art. 2821 e ss. del c.c. che nasce da un contratto stipulato tra creditore e debitore o da una dichiarazione unilaterale del debitore. Il pegno invece, ha ad oggetto solo cose mobili e si perfeziona con la effettiva consegna del bene al creditore. Avendo ad oggetto solo cose mobili, il pegno può nascere tanto su beni comuni tanto su somme di denaro (crediti).
Estinzione diritti reali
Quali diritti reali sono estinguibili e perchè
Partendo dai diritti reali di garanzia per forza di cose ed in vista di quanto fin qui detto è di palmare evidenza che questi si estinguono innanzitutto con il pagamento del debito (es. il debitore che paga l' importo del mutuo, chiederà la cancellazione dell' ipoteca dall' immobile). Lo stesso vale per i beni soggetti a pegno, con il pagamento del debito questi torneranno nelle mani dell' ex debitore il quale chiederà l' estinzione del contratto posto alla base della garanzia stessa. I diritti reali di godimento invece si estinguono innanzitutto se per 20 anni non vengono esercitati oppure allo spirare del tempo di godimento previsto da contratto. L' usufrutto per esempio che non può durare oltre la vita del usufruttuario si estingue con la morte dello stesso accrescendosi automaticamente in capo al nudo proprietario. La servit๠di passaggio invece si estingue con l' acquisto del fondo servente da parte del proprietario del fondo dominante. Il diritto di superficie al pari si estingue con l' acquisto del fondo da parte del tritolare dell' immobile sullo stesso costruito. In tal modo i diritti limitati su cosa altrui si estinguono accrescendosi nei confronti del titolare del diritto di proprietà pieno.
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